Introducción
La ciudad de Bogotá, Colombia, con una población que excede los 7.4 millones de habitantes y una proyección de 9.1 millones para 2050, enfrenta por consiguiente una crisis habitacional de severidad crítica. En efecto, la demanda por vivienda es creciente; sin embargo, la disponibilidad de suelo urbano se encuentra gravemente limitada.
El Plan de Desarrollo Distrital de Bogotá ha señalado que la demanda proyectada para 2021 requería 4,624 hectáreas, mientras que la ciudad solo disponía de 1,647 hectáreas de suelo. Así pues, esta escasez de suelo, sumada al rápido crecimiento poblacional, ha dificultado el acceso a una vivienda adecuada para una parte significativa de la población.
Por otro lado, el DANE reporta que más del 35% de las familias en Bogotá tienen dificultades para acceder a viviendas dignas. En consecuencia, la construcción de viviendas verticales se presenta como la estrategia más sostenible para optimizar el uso del suelo y promover la densificación urbana. Además, este modelo se alinea con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) “Bogotá Reverdece 2022-2035”, el cual prioriza el desarrollo de proyectos sostenibles y conectados a servicios básicos y transporte público.
De igual manera, el presente estudio tiene como objetivo el diseño de un modelo de negocio inmobiliario especializado en viviendas verticales para este segmento. Para lograrlo, la solución incorpora el uso de tecnologías constructivas avanzadas, como las formaletas, las cuales permiten optimizar los tiempos y costos de construcción, al mismo tiempo que mejoran la eficiencia y la calidad de las edificaciones.
Finalmente, este trabajo se fundamenta en la urgente necesidad de abordar el déficit habitacional en Bogotá. En este sentido, el impacto esperado es significativo en tres ámbitos:
Descripción de la problemática
El objeto de estudio es el déficit habitacional crítico en Bogotá, focalizado en el segmento de ingresos medios. En particular, este segmento, que representa el 40% del déficit total de 250,000 unidades, se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica, invirtiendo hasta el 50% de sus ingresos en vivienda. Por consiguiente, la escasez de suelo urbano y la densificación dificultan la creación de proyectos económicamente accesibles en las zonas más pobladas.
Asimismo, los proyectos inmobiliarios existentes se han concentrado, mayoritariamente, en los sectores de altos ingresos, desatendiendo a la población de ingresos medios. A pesar de ello, esta situación persiste aunque el POT de Bogotá promueve la densificación mediante viviendas verticales como una solución clave para el uso eficiente del suelo.
En este contexto, la tecnología de formaletas se erige como la herramienta clave para superar las barreras económicas y constructivas. De hecho, este sistema permite una reducción significativa en los tiempos de ejecución y los costos, lo que resulta crucial para la accesibilidad económica de las viviendas. Además, las formaletas garantizan una mayor precisión en los acabados y disminuyen los desperdicios de materiales, contribuyendo directamente a la sostenibilidad ambiental del proyecto. Por otra parte, la implementación de esta tecnología es particularmente beneficiosa en el entorno densamente urbanizado de Bogotá.
Finalmente, el objeto último es el diseño de un modelo de negocio que aproveche esta innovación para ofrecer viviendas sostenibles, accesibles y bien integradas al entorno urbano.
Metodología empleada, según los objetivos planteados
La metodología se estructura en un enfoque analítico y proyectivo, utilizando herramientas de diagnóstico, planificación estratégica y evaluación financiera, alineadas con los objetivos del diseño del modelo de negocio.
Metodología empleada, según los objetivos
Delimitación del alcance del trabajo
El proyecto se centró en el diseño de un modelo de negocio viable para el desarrollo de viviendas verticales.
El trabajo se estructura en un ciclo de cuatro fases:
- Fase 1: Diagnóstico del entorno y contexto del mercado La investigación inició con un análisis del déficit habitacional en Bogotá, utilizando datos del DANE y Camacol para identificar tanto la magnitud de la necesidad de vivienda como las preferencias de las familias de ingresos medios. Se revisó el marco regulatorio vigente, se aplicaron análisis FODA y PESTEL para evaluar factores internos y externos, y se desarrolló un estudio de mercado con herramientas especializadas, integrando información cualitativa y cuantitativa sobre el sector inmobiliario.
- Fase 2: Diseño del modelo empresarial Se definió la misión, visión y valores de la empresa, orientados hacia la sostenibilidad y accesibilidad. La propuesta de valor se centró en viviendas verticales funcionales y asequibles, alineadas con las necesidades de las familias bogotanas. El modelo de operación se estructuró mediante el Modelo Canvas, detallando actividades clave, socios estratégicos y estructuras de costos, con el fin de anticipar retos y asegurar coherencia entre teoría y práctica.
- Fase 3: Evaluación financiera y organizativa Se elaboraron proyecciones financieras que incluyeron la inversión inicial, costos de infraestructura y administrativos, aplicando herramientas como el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR) para determinar viabilidad y rentabilidad. Asimismo, se diseñó un organigrama básico que clarificó roles y responsabilidades, garantizando eficiencia operativa desde el inicio y sirviendo como guía para futuras expansiones.
- Fase 4: Estrategias de implementación Se establecieron estrategias de captación mediante planes de marketing multicanal, resaltando las ventajas de las viviendas verticales. Se incorporaron plataformas de gestión de proyectos como Trello y Asana para coordinar tareas y plazos. Se adoptaron metodologías ágiles, como Lean Startup, para ajustar el modelo de negocio a las dinámicas del mercado. Finalmente, se diseñó un cronograma detallado que priorizó acciones críticas, incluyendo la formalización legal y el lanzamiento de campañas iniciales, asegurando un inicio ordenado y estratégico.
Modelo de negocio
El modelo de negocio se basa en una Propuesta de Valor que va más allá del precio, enfocándose en la funcionalidad, la sostenibilidad y la accesibilidad. El diferenciador clave radica en la implementación de innovación tecnológica y sostenibilidad.
Análisis del entorno
El entorno se analiza a través de las herramientas FODA y PESTEL, cruciales para determinar la viabilidad del proyecto.
Estudio del mercado
El mercado objetivo son las familias de ingresos medios en Bogotá, con un enfoque geográfico en las localidades de Suba y Usaquén.
Definición e implementación de la estrategia
El proyecto inmobiliario se dirige al nicho de mercado de estrato medio en Bogotá, con énfasis en las localidades de Suba y Usaquén. La propuesta se centra en viviendas verticales que integran diseños arquitectónicos flexibles, sostenibilidad ambiental, eficiencia constructiva y accesibilidad financiera, respondiendo a las necesidades de familias y profesionales jóvenes.
Elementos principales del diseño:
- Flexibilidad espacial: las unidades habitacionales incorporan particiones móviles y mobiliario modular que permiten adaptaciones según las etapas de vida y necesidades de los residentes.
- Eficiencia energética y confort ambiental: se prioriza el uso de recursos naturales, materiales aislantes, paneles solares y sistemas de recolección de aguas pluviales, garantizando sostenibilidad y autosuficiencia.
- Interiores multifuncionales: cocinas integradas, zonas comunes abiertas y mobiliario adaptable optimizan el espacio y fomentan la convivencia.
- Zonas recreativas y coworking: se incluyen espacios comunitarios, deportivos y laborales que fortalecen la identidad social y la productividad de los residentes.
Ventajas competitivas:
- Adaptabilidad futura que incrementa el valor de las viviendas sin necesidad de reformas estructurales.
- Percepción de inversión sólida y mayor rentabilidad gracias a la eficiencia operativa y sostenibilidad.
- Diferenciación en el mercado frente a proyectos tradicionales de Vivienda de Interés Social.
Eficiencia constructiva: El uso de formaletas metálicas modulares optimiza tiempos y costos de obra, asegura calidad estructural y facilita diseños modernos con ventilación cruzada e iluminación natural. Este sistema contribuye a la sostenibilidad y permite certificaciones ambientales como LEED y EDGE, aumentando la competitividad y el valor de mercado.
Estrategia competitiva y conectividad urbana: La localización en Suba y Usaquén aprovecha la expansión del transporte público, incluyendo TransMilenio y la futura Línea 1 del metro, lo que mejora la conectividad y reduce tiempos de desplazamiento.
Oportunidades de diferenciación: El proyecto se posiciona mediante vivienda sostenible y accesible, experiencia integral del cliente, diseño inclusivo y aprovechamiento de programas de gobierno. Las estrategias se orientan hacia construcción modular, marketing digital, alianzas estratégicas y responsabilidad social corporativa.
Misión, visión y valores: La misión establece liderazgo en el sector inmobiliario con soluciones integrales y sostenibles para familias de estrato medio. La visión proyecta consolidación como modelo empresarial innovador mediante tecnología de formaletas y construcción rápida. Los valores de integridad, eficiencia y adaptación guían la propuesta hacia la mejora continua y el desarrollo sostenible.
La estrategia se centra en la diferenciación sostenible y la optimización de costos mediante tecnología y eficiencia constructiva, por medio de Sistema de formaletas y BIM
Marketing Mix
La estrategia de Marketing Mix debe comunicar de manera efectiva la propuesta de valor única de la empresa.
Recursos humanos
El diseño organizativo es fundamental para el funcionamiento eficiente desde el inicio. El organigrama básico se divide en áreas funcionales clave:
Plan Operativo
El Plan de Operaciones se centra en establecer una estructura equitativa y racional para mitigar riesgos derivados del incremento de costos operativos, la revalorización del suelo y las regulaciones cambiantes.
Conclusiones
El diseño del modelo de negocio para una empresa inmobiliaria especializada en viviendas verticales en Bogotá, enfocado en los sectores de ingresos medios, ha demostrado ser viable, rentable y socialmente pertinente.
- Viabilidad Económica y Rentabilidad: El análisis financiero confirma la solidez del proyecto, con una TIR de 78%.
- Eficacia Tecnológica: La tecnología constructiva de formaletas reduce los costos y tiempos de ejecución en aproximadamente un 40%.
- Impacto Social: El modelo responde directamente al 40% del déficit habitacional.
- Replicabilidad: EL modelo de negocio es viable y replicable en otras áreas urbanas
Futuras líneas de investigación
Se proponen las siguientes áreas de estudio para profundizar el conocimiento:
- Sensibilidad financiera
- Escalabilidad y replicabilidad del modelo de negocio de formaletas
- Impacto a largo plazo de las viviendas adaptables
Impacto del proyecto
Autores: Luis Fernando Guzmán Murcia y Oscar Reynaldo Molina Lagares.
Máster en Dirección de empresas y gerencia de proyectos de ingeniería y construcción
Bibliografía
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Alcaldía Mayor de Bogotá. Plan de Ordenamiento Territorial (POT). (2022). “Bogotá Reverdece 2022-2035”: Directrices sobre densificación urbana y sostenibilidad en proyectos habitacionales. https://bogota.gov.co/bog/pot-2022-2035/
Alcaldía Mayor de Bogotá. (2021). Secretaría Distrital del Hábitat. Análisis sobre las condiciones habitacionales y los programas de vivienda en Bogotá. Documentos técnicos de hábitat No. 4 – noviembre.https://observatoriohabitat.org/wp-content/uploads/2022/06/Analisis-sobre-las-condiciones-habitacionales-y-los-programas-de-vivienda-en-Bogota_2021.pdf
Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). (2023). Análisis de la dinámica de los costos de la construcción. https://camacol.co/sites/default/files/descargables/Informe%20Econ%C3%B3mico%20118.pdf
Cámara de Comercio de Bogotá. (2007). Perfil económico y empresarial de la localidad de Suba. https://bibliotecadigital.ccb.org.co/bitstream/handle/11520/2888/6231_perfil_economico_suba.pdf
Castro Aristizábal, L. M. & Sanabria Mosquera, J. A. (). Análisis de la transformación social y ambiental de las zonas de reserva Majuy y Juaica en el contexto de la Ciudad Región.
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